Theo Phân tích và đầu tư bất động sản thương mại của Geltner, David và cộng sự, bất động sản thương mại cao cấp thường nằm ở những khu vực đô thị trung tâm, có cơ sở hạ tầng hiện đại, thiết kế chất lượng cao, hấp dẫn người thuê, thường có giá thuê và giá trị tài sản cao nhất trên thị trường. Tại Việt Nam, phân khúc này tập trung ở Hà Nội, TP HCM.
Báo cáo mới nhất từ Savills cho thấy, nguồn cung mặt bằng bất động sản thương mại tại trung tâm các thành phố lớn ngày càng khan hiếm, chủ yếu ở khu vực châu Á – Thái Bình Dương và Trung Quốc. Trong khi đó, thị trường châu Á – Thái Bình Dương ghi nhận nhu cầu ổn định tại các tuyến phố bán lẻ đắc địa, nhờ đà phục hồi của du lịch quốc tế, sức chi tiêu từ nhóm khách hàng cao cấp trong nước và chiến lược tái cấu trúc mặt bằng của các thương hiệu quốc tế.
Trên thế giới, trung tâm thương mại GUM (Moskva, Nga), khu phố thương mại SoHo (New York, Mỹ) hay Ginza (Tokyo, Nhật Bản) là biểu tượng bất động sản thương mại cao cấp tại đô thị trung tâm với điểm chung về vị trí đắc địa, tỷ lệ lấp đầy cao và liên tục tăng trưởng nhờ sức mua từ du khách cũng như người dân bản địa.
Trung tâm thương mại GUM nằm tại Moskva, là biểu tượng kinh tế, văn hoá và thương hiệu quốc gia của Nga, đồng thời là tâm điểm kết nối trung tâm thủ đô với hơn 16 triệu lượt khách mỗi năm. GUM hoạt động theo mô hình trung tâm thương mại cao cấp đa thương hiệu, thu hút những nhãn hàng xa xỉ hàng đầu thế giới và trong nước. Giá thuê tại đây là 2.000 USD một m2 mỗi năm, tỷ lệ lấp đầy ở mức 95% – 98%.
SoHo cũng là một trong những khu phố thương mại nổi tiếng nằm ở phía Nam Manhattan, Mỹ. Nơi đây kết nối thuận tiện với các trung tâm văn hóa – thương mại, đón hơn 40 triệu lượt khách mỗi năm. Giá thuê mặt bằng bán lẻ năm 2024 của khu vực này đạt 9.418 USD một m2, doanh thu bất động sản bán lẻ vượt 100 triệu USD, tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 84%, có nơi tăng giá thuê tới 35% so với cùng kỳ – mức cao nhất từ năm 2017.
Với Nhật Bản, Ginza được mệnh danh là “thánh địa mua sắm”, “thiên đường ăn chơi” với tỷ lệ trống mặt bằng dưới 1%. Nơi đây tập trung nhiều flagship store, trong đó có 6 tòa nhà thuộc nhóm bất động sản đắt đỏ nhất Tokyo. Giá thuê năm 2024 đạt hơn 15.100 USD một m2 mỗi năm, tăng trưởng khoảng 40% so với năm trước.
Theo Savills, giá thuê bất động sản thương mại cao cấp toàn cầu hiện tăng gần 6% so với thời điểm trước đại dịch Covid-19. Dù chi phí đầu tư lớn, các mặt bằng tại khu trung tâm vẫn được săn đón nhờ ba yếu tố: vị trí độc quyền, sức mua cao từ nhóm khách hàng cao cấp và vai trò chiến lược trong việc xây dựng thương hiệu toàn cầu.
Tại Việt Nam, xu hướng này thể hiện rõ tại hai đô thị lớn. Với Hà Nội, giá thuê mặt bằng bán lẻ cao cấp tăng trung bình 17% một năm trong giai đoạn 2020–2024. Các tuyến phố như Tràng Tiền, Ngô Quyền, Lý Thái Tổ có giá thuê dao động 130-330 USD một m2 mỗi tháng. Giá bán theo diện tích đất tại Tràng Tiền lên tới 57.000 USD một m2.
Tại TP HCM, giá thuê trung tâm tăng 10-11% mỗi năm. Riêng năm 2024, CBRE ghi nhận mức tăng 15,4%, đạt khoảng 280 USD một m2 mỗi tháng. Khu vực quận 1 có tỷ lệ lấp đầy đạt 93-99%, gần như không còn mặt bằng trống.
JLL dự báo giá chào thuê tại các trung tâm thương mại trọng điểm trong năm nay tiếp tục tăng, với Hà Nội khoảng 3-4%, TP HCM khoảng 2-3%.
Sự gia tăng tầng lớp giàu có và lượng khách quốc tế cũng góp phần thúc đẩy thị trường. Theo CBRE, năm 2024, Việt Nam ghi nhận mức tăng hơn 25% số thương hiệu ngoại gia nhập, chủ yếu trong mảng bán lẻ cao cấp, F&B và chăm sóc sức khỏe. Các thương hiệu như Muji, Uniqlo, Starbucks Reserve, Apple Premium Reseller đều chọn đặt cửa hàng tại mặt bằng trung tâm, có thiết kế hiện đại và lưu lượng giao thông cao.
Tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP HCM, thực trạng khan hiếm quỹ đất thương mại đang trở thành điểm nghẽn lớn trong phát triển bất động sản thương mại cao cấp. Nhu cầu từ các doanh nghiệp, tập đoàn bán lẻ quốc tế không ngừng gia tăng, trong khi nguồn cung mặt bằng đạt chuẩn tại khu vực lõi đô thị gần như đã cạn kiệt. Bên cạnh đó, các khu phố thương mại cũ như Tràng Tiền, Ngô Quyền hay Lý Thái Tổ vẫn tồn tại một số hạn chế.
Savills cho rằng, các khu phố này vẫn còn nhiều hạn chế trong việc phát triển không gian bán lẻ, quy hoạch còn thiếu đồng bộ, nhà dân đan xen cửa hàng, hạ tầng chưa đáp ứng nhu cầu trải nghiệm mua sắm cao cấp. Ngoài ra, chưa có sự phối hợp giữa quy hoạch và chiến lược thương hiệu, thiếu không gian mua sắm đặc thù như phố ẩm thực, thời trang hay nghệ thuật. Cơ sở hạ tầng như bãi đỗ xe, không gian công cộng, dịch vụ hỗ trợ cũng còn hạn chế.
Trong bối cảnh này, việc phát triển các dự án mới chủ yếu phụ thuộc vào tái thiết đô thị và chuyển đổi công năng các công trình cũ. Hiện nay, các thành phố lớn cũng đang đẩy mạnh kế hoạch tái thiết đô thị, định hướng phát triển không gian ngầm và đô thị nén nhằm tối ưu hóa giá trị sử dụng đất. Đây là cơ hội để các dự án mới có thể “khởi động”, góp phần định hình lại bộ mặt đô thị hiện đại.
Những nhà đầu tư sớm nắm bắt được quy hoạch và điều chỉnh chính sách mới sẽ có lợi thế lớn trên đường đua bất động sản thương mại cao cấp trung tâm. Theo Savills Việt Nam, mô hình phát triển dự án phức hợp tại các khu trung tâm sẽ ngày càng được ưu tiên nhằm tối đa hóa giá trị quỹ đất và đáp ứng nhu cầu thị trường đang gia tăng. Đơn vị này đề xuất phát triển mô hình khu thương mại dịch vụ đa lớp tại các khu trung tâm của thành phố lớn như Hà Nội, TP HCM, trong đó, tích hợp nhiều chức năng, nhằm tạo ra một điểm đến cao cấp, khác biệt và có sức hút bền vững đối với khách hàng mục tiêu trong và ngoài nước.
Vừa qua, Hà Nội gia hạn thời gian sử dụng và cho phép chuyển mục đích hơn 6,8 ha đất tại số 148 Giảng Võ để làm tổ hợp thương mại dịch vụ. Đây là một trong những dự án hiếm hoi còn lại ở khu vực nội đô Hà Nội, nằm tại quận Ba Đình, tiếp giáp cả phố Giảng Võ và Ngọc Khánh. Trước đó, khu đất từng là Trung tâm Hội chợ triển lãm Quốc gia- biểu tượng giao thương một thời.
Không giống các phân khúc đầu tư ngắn hạn, bất động sản thương mại cao cấp tại trung tâm đòi hỏi vốn đầu tư lớn, chiến lược kinh doanh bài bản và bài toán khai thác hiệu quả lâu dài. Đây cũng là lĩnh vực không có chỗ cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ, bởi rào cản gia nhập, từ việc tiếp cận quỹ đất đến năng lực phát triển dự án và duy trì chất lượng dịch vụ.
Trên thế giới, đa số các khu bán lẻ trung tâm thuộc sở hữu của các tập đoàn bất động sản lớn, quỹ đầu tư hoặc các thương hiệu cao cấp. Những “ông lớn” này thường ưu tiên các vị trí đắc địa để tối ưu giá trị tài sản, đồng thời khẳng định dấu ấn thương hiệu. Với các thương hiệu quốc tế, việc sở hữu hoặc thuê lâu dài mặt bằng tại trung tâm là chiến lược đảm bảo sự hiện diện bền vững; còn với các quỹ đầu tư, mục tiêu là khai thác dòng tiền cho thuê tối ưu trong dài hạn.
Tại Việt Nam, xu hướng này ngày càng rõ nét với sự góp mặt của các tập đoàn lớn trong các dự án thương mại trọng điểm. Đơn cử, dự án Vinhomes The Gallery tại Giảng Võ, Ba Đình – tổ hợp bất động sản cao cấp mới nhất do Vingroup phát triển.
Theo quy hoạch 1/500, hơn 4 ha đất dành cho chức năng thương mại dịch vụ, văn phòng, với 4 tầng hầm. Một trường học liên cấp được bố trí trên diện tích hơn 8.800 m2. Phần còn lại là đất cây xanh, giao thông, tạo hệ sinh thái đô thị hiếm hoi giữa trung tâm Hà Nội. Là dự án thấp tầng thương mại đầu tiên và duy nhất do Vingroup phát triển đồng bộ tại lõi nội đô, Vinhomes The Gallery hướng đến không gian mua sắm, giải trí cao cấp, điểm kết nối văn hóa đô thị.
Với kinh nghiệm triển khai loạt dự án lớn, Vingroup đặt mục tiêu kiến tạo một không gian vừa mang giá trị thương mại, vừa phục vụ cộng đồng – nơi cư dân có thể tìm thấy các tiện ích hiện đại song hành các giá trị nghệ thuật.
Savills nhận định mô hình thương mại cao cấp tại Ba Đình sẽ tạo nên không gian mua sắm mới mang tầm quốc tế, góp phần nâng cao vị thế thương mại của Hà Nội. Dự án được kỳ vọng trở thành điểm nhấn mới của Thủ đô, tương tự vai trò mà SoHo, GUM và Ginza đang đảm nhiệm tại các thành phố lớn trên thế giới. Đây cũng sẽ là điểm đến của các thương hiệu lớn và nhà đầu tư dài hạn, khi quỹ đất trung tâm ngày càng hạn chế và nhu cầu thương mại cao cấp gia tăng.
Nội dung: Song Anh
Thiết kế: Hằng Trịnh
Ảnh: Vingroup